房地产买卖法律纠纷系列之小产权房—甘肃惠普律师事务所
兰州法律顾问找哪家,兰州有名的律师团队,兰州律师事务所律师资质,兰州专业律师团队咨询推荐,甘肃惠普律师事务所
小产权房伴随着城镇化建设和商品房市场开发而发展起来，它是货币化分房改革时期的产物，在高房价背景下倍受民众青睐。据悉，全国小产权房面积将近 60亿平方米，有的城市小产权房所占比例将近一半。然而政府却从始至终没有承认其合法地位。但是，关于小产权房的法律地位和解决方法的讨论却越来越热烈。
一、关于小产权房的法律地位
（一）小产权房的概念界定
法律并没有对小产权房给出明确定义，通说认为，所谓“小产权”是相对于“大产权”而言的，即国 家发产权证的叫大产权，包括房产使用权证与国有土地使用权证；而建在农民的集体土地上，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，由乡（镇）政府发证书的叫小产权，这种房屋被视为乡产权房，即小产权房。
（二）小产权房的风险性分析
1.对国 家经济秩序的挑战
由于我国特色的城乡二元土地制度，房地产开发用地只能是国有建设用地，集体建设用地必须经过国 家征收转为国有土地才能用于经营性房地产开发。如果允许集体土地通过小产权房进入土地一级市场，势将打破国 家对商品房建设用地资源的垄断，打破国 家基本的二元土地制度，甚至会因为大肆开发土地而危及18亿亩耕地红线。
2.购房者权益不受法律保护
国土资源部执法监察局巡视员王宗亚曾在发布会上表示，城镇居民不得购买农村宅基地建房，也不可以购买小产权房。目前国 家要求各地对农村集体土地进行确权登记发展，但是对小产权房违法用地不允许发证，小产权房不受法律的保护。从著 名的画家李玉兰和马海涛的确认房屋买卖合同无效案中我们可以看出，法院在小产权房的问题上通常会一致认定房屋买卖合同无效，一旦遇到土地征收房屋拆迁，房屋购买者不但不能获得拆迁补偿款还不得不返还房屋。
3.导致集体土地使用混乱伤害农民利益
根据我国《宪法》第10条规定，“城市的土地属于国 家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国 家所有的以外，属于集体所有。”农民并非土地的所有者，对土地命运没有最终决策权。很多乡（镇）或村集体为了各自的利益，可能会和房地产商相互勾结，形成新的腐败链，使农民的利益受到伤害。
（三）小产权房的合理性分析
1.小产权房有利于解决中低收入者的住房问题
2.小产权房有利于缓解政府提供保障住房的压力
3.小产权房有利于增加农民收入，统筹城乡发展
4.有利于打破政府对土地的垄断，平抑地价
根据中央电视台的一档栏目披露，杭州市一小区的房价为12580/㎡，其中就有6800元是用来支付土地出让金和各种税费的。如果在集体所有的土地上开发建造小产权房，打破政府对土地资源的垄断，有利于降低土地垄断市场中虚高的地价，从而使房价回复到本来的价格。
（四）小产权房的合法性分析
目前的小产权房根据其利用的土地可以分为两类：一类是在村集体所有的集体建设用地和宅基地上建成的房屋；另一类是违法占用农用土地在农地上建造的房屋。
二、小产权房产生背景
小产权房的产生是经济、政治、历史、社会各个方面综合作用的结果。
（一）商品房价格持续高涨与小产权房形成强烈对比
（二）我国保障性住房体系不完善
由于我国保障性住房体系不完善，使原本可以享受保障性住房的家庭得不到应有的福利，但是单凭自己的能力又无法支付高昂的房价。保障性住房分为两类：经济适用房、廉租房。经济适用房制度面向城市中低收入家庭，主要通过划拨土地使用权、限定开发商利润来为中低收入家庭提供低价住房；廉租房制度面向的是城市相当低收入家庭，国 家作为公共服务的提供者向城市相当低收入家庭和其他一些特殊困难家庭提供租房补贴或者低房租的房屋来保障这部分群体获得暂时性住房。
（三）城乡二元制是小产权房产生的根本原因、
我国实行二元土地制度，土地归国 家和集体所有，但又“同地不同权”，“同地不同价”，国有土地有着完善的土地使用权拍卖市场，土地使用权人可以通过“招标、拍卖、挂牌、协议”等方式取得国有土地的使用权，可建造商品房上市流转，并由国 家房管部门颁发房产证。但是集体所有土地却不能自由上市交易，必须先经过国 家征收，在这个低征收、高转让的过程中，丰厚的土地增值利益进了政府的腰包。
如果集体所有土地拥有和国有土地一样的权利，或者说，使用权的转让没有受到这么多的限制，那么就不会有小产权房产生了。
三、小产权房的未来与解决思路
全国各大城市都有小产权房且面积庞大，由于没有完善的销售手续，因此数量很难统计，但一些机构、专家的抽样调查却显示，小产权房的数量惊人：有人估计北京大概占了20%左右，而且已售和在建的小产权房很快就会超过1000万平方米，在西安估计已经占到25%～30%，根据济南市有关部门的统计，该市小产权项目总面积仍有1000多万平方米，深圳这样的城市占的比重就更高，有的可能高达40%～50%。小产权房既是经济现象更是关系全民的社会问题，因此，有关小产权房的任何决定都应该审慎考虑，任何一刀切的肯定或否定政策都是不可行的。
（一）小产权房宜疏不宜堵
从小产权房产生开始，国务院、中央相关部委、地方政府就采取严厉打击、坚决取缔的态度。然而事实证明，每一次雷厉风行的整治最后都以兴建更多的小产权房为结果狼狈结束。深圳市年年整治小产权房，却有几乎一半的房屋是小产权房，难道要拆掉半个深圳吗？济南市强行拆除小产权房时，小产权房却越盖越多，甚至有的地方建筑工地和拆迁单位争分夺秒抢时间。各地的经验告诉我们，完全否定小产权房而强制拆除最后都失败了，可见此举不得民心。
强拆虽然能够维护法律的权威，严厉打击违法乱建的小产权房，却是不讲经济、不讲法律的强取豪夺。小产权房面积庞大，而且很多楼盘都是高质量楼盘，不分青红皂白拆除，会造成资源的极大浪费。小产权房牵涉的利益面甚广，开发商、乡（镇）集体、农民、购房者，等等，一旦事态扩大，造成社会不稳定，引发比小产权房问题更多的矛盾，这样取缔小产权房又有何意义呢？
（二）根据集体土地性质分而治之
前文已经提到，小产权房分为两类：一类是在村集体所有的集体建设用地和宅基地上建成的房屋；另一类是违法占用农用土地在农地上建造的房屋。由于性质不同，因此采取的态度也应该不同。
1.占用农用地的小产权房必须拆除
18亿亩耕地红线是必须坚持的，如果耕地面积再减少15%，国内粮食将不能自给自足，中国将在粮食问题上处于受制于人的危险境地。占用耕地的农用地小产权房不但不符合城乡规划，而且危及我国粮食安全，因此是必须拆除的。
2.合格的小产权房可以合法化
对于符合城乡规划，有乡（镇）或村委会审批，房屋质量达到标准的小产权房可以合法化。
（三）小产权房的合法化途径及制度构想
城乡二元制曾经为维持社会的稳定，发展国 家工业起到了积极作用。但是，时至今 日，二元体制已经不能适应社会发展要求，通过行政力量在城乡之间制造人为屏障，既是人权的不平等，也成为了经济发展的桎梏。由于城乡长期分割，加大了城乡融合难度，人口和资源从农村单向流入城市，没有形成城乡双向流动，导致农村与城市的差距越来越大。这些成为我国实现城市化和工业化的巨大障碍。
1.根除城乡二元制，打破政府对土地使用权流转的垄断
应当逐步开放土地一级市场，实现集体所有土地使用权的自由流转，像国有土地使用权一样进入土地一级市场交易。我国集体土地资源占我国国土面积的一半，是一笔丰富的土地资源，但却没有得到有效利用和优化配置，城镇地区土地有限，人多地少，却有钱无地。如果城乡之间能互通有无，城镇可以以更低的价格获得大量的建设用地，农村也可以凭此取得财产性收益。
2.明确集体所有土地的权利主体
3.要完善集体所有土地使用权交易的程序
如果集体所有土地可以和国有土地享有同等权利，那么其流转是否也参照相同的程序呢?我想，集体所有土地使用权的流转程序可以不用如此。因为，在国有土地使用权的转让过程中，政府是中间人身份，所以其必定希望低征收、高转让，最后再以拍卖的方式出让土地，以此增加政府财政收入。但在集体所有土地使用权的转让协议中，集体组织是其中一方，必定会通过双方协商达成结果。
小产权房大量存在，促使我们发现了一个问题，即法律在农村和城市发展问题上失去了公平性，偏袒城市和国有土地，这使城乡差距进一步扩大。城乡一体化，不是说把农村建设的像城市一样就可以实现了，户籍制度和土地制度不变，城乡一体化就只是个政治噱头。
小产权房合法化并不是鼓励土地开发。之所以建议小产权房合法化并不仅仅是因为小产权房大量存在，更因为它很有存在的必要，尽管它属于灰色地带产物，但是作为一种社会发展的有生力量，相信它有得到法律承认的一 天。小产权房的合法化可以提高农民的生活居住条件，提高农民收益，缩小城乡差距，也可以平抑城市房价，打破国 家对土地的垄断，进一步提高市场经济的开放性、竞争性。
小产权房面临多方利益和各种障碍，要想找到一条适合我国国情又能顺应世界潮流的发展之路，必须突破局限。由于法律的滞后性和局限性，改革过程中会经常出现合理不合法的情形，这既需要改革者具有法制观念又要敢于打破束缚。
法律在现代社会凸显出了重要性，相信随着社会的进步，一些不适应社会发展和违背宪法精神的法律会得到修订，越来越多的问题可以通过法律解决。
本信息来源于网络，仅供交流
兰州法律顾问找哪家,兰州有名的律师团队,兰州律师事务所律师资质,兰州专业律师团队咨询推荐,甘肃惠普律师事务所
扫一扫下方二维码☟进入甘肃惠普律师事务所官网，了解更多资讯。
联系人：闫律师
手机: 18709441189
座机：0931- 4915956
Q Q：7856727
邮箱：huipu_lawyer@163.com
地址：兰州市城关区秦安路7号602室
